Quanto vale il tuo immobile? Come districarsi tra valore reale e valore affettivo.

Quando decidiamo di vendere un immobile, che sia la casa in cui siamo cresciuti, che sia la piccola casetta comprata con i primi risparmi di inizio carriera, riuscire a dare una valutazione oggettiva e distaccata dell’immobile è un’impresa difficile, se non addirittura impossibile. Ricordiamo tutti il proverbio “casa mia, casa mia per piccina che tu sia tu mi sembri una badia”. Ecco, riuscire a staccarsi dalla parte emozionale, dai ricordi e da tutto il vissuto che il nostro immobile si porta dietro non è una questione semplice. Facciamo ricerche di mercato, guardiamo le case degli altri in vendita per farci un’idea di quale sia il “giusto prezzo” da richiedere ma, chissà come mai, la nostra casa è sempre migliore, quel difetto non è poi così grave, sarebbe da ristrutturare ma noi ci abbiamo vissuto bene anche così ecc… il discorso potrebbe durare all’infinito.

Attribuire il giusto prezzo a un immobile è una faccenda talmente complessa che anche i giudici, in caso di aste giudiziarie, e le banche, in caso di mutui, si affidano a dei periti professionisti che, attraverso l'incrocio di una serie di dati, riescono a stabilire un prezzo minimo e un prezzo massimo oltre il quale l’immobile risulta “fuori mercato”.

 

Per stabilire un prezzo congruo, in linea con il mercato, è corretto partire dal mercato stesso: chi vende intorno a me? A che prezzo? Sono domande apparentemente semplici, ma non è facile rispondere in quanto i dati di mercato non sono sempre accessibili e, quando lo sono, vanno saputi interpretare. 

 

Homepanda ha sviluppato un algoritmo in grado di acquisire in un unico database i prezzi di tutti gli immobili che sono stati in vendita negli ultimi 5 anni sulle piattaforme di vendita immobiliare nazionali. Al fine di una valutazione, è sufficiente sapere che l’appartamento del mio vicino è in vendita a € 400.000? Questa informazione acquisisce un significato diverso se ad esempio conoscono queste ulteriori specifiche:

• L’immobile è stato messo in vendita 6 mesi fa ad un prezzo di partenza di € 460.000;
• Il prezzo dell’annuncio è stato abbassato prima a € 420.000 due mesi fa e la settimana scorsa a € 400.000.

Attraverso una comparazione di questo tipo si può stilare un prezzo congruo e in linea con il mercato, una mossa che vi farà sicuramente guadagnare tempo e denaro. 

 

Oltre alla comparazione col mercato, ci si può affidare alla banca dati OMI, fornita direttamente dall’Agenzia delle Entrate, o a quella del Borsino Immobiliare, in cui vengono registrati tutti i prezzi di vendita degli immobili.

Un ultimo passaggio fondamentale è un’analisi delle peculiarità della nostra casa, come lo stato di conservazione, il piano (un piano alto è sicuramente un plus, ma c’è l’ascensore?), l’esposizione, la presenza di balconi e terrazzi, la classe energetica, etc. 

Definito il valore della nostra casa, è necessario decidere il prezzo di messa in vendita e, pertanto, considerare il margine di “trattativa”, quell’intervallo di trattabilità che tipicamente va dal 5% al 10% e che deve essere sempre messo in conto in ogni compravendita. 

Insomma, valutare un immobile non è semplice, richiede informazioni e capacità di analisi e lettura delle stesse.

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