6 risposte alle tue domande sulla nuda proprietà

• Cosa significa "nuda proprietà"
• Cos'è e come funziona?
• Qual è la differenza tra nuda proprietà e usufrutto?
• Come calcolare la nuda proprietà?
• Chi paga le spese e le tasse?
• A chi conviene la nuda proprietà?

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"Splendido villino, nuda proprietà vendesi": se la zona è quella giusta e il taglio è quello che cercavi, un annuncio del genere attrarrà senz'altro la tua attenzione. Se non altro per il prezzo, di molto inferiore alla media del mercato, che caratterizza questo tipo di annunci.

Si tratta di una soluzione in grado di conquistare i mercati immobiliari, soprattutto in periodi d'incertezza economica, che può portare vantaggi sia agli acquirenti che ai venditori.

C'è solo un piccolo dubbio da chiarire: cosa s'intende per nuda proprietà? Come funziona? Chi è l'usufruttuario? Dubbi legittimi che vanno chiariti prima di creare fraintendimenti. Per  questo, Homepanda ha realizzato una guida completa alla nuda proprietà, rispondendo alle domande più frequenti dei nostri clienti.

Cosa significa "nuda proprietà"

Il termine nuda proprietà può avere un significato oscuro, per coloro che si avvicinano per la prima volta al mercato immobiliare. Anche i più navigati, spesso hanno una vaga idea di quale possa essere una sua definizione. Spieghiamo, dunque, cosa vuol dire, prima di capire come funziona.

S'intende, per nuda proprietà, il valore della proprietà di un immobile spogliata dal diritto di usufrutto.

Cos'è e come funziona?

La vendita della nuda proprietà trova il suo fondamento nel cuore stesso del concetto di proprietà nel nostro ordinamento. L'articolo 832 del Codice Civile recita così:

"Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico."

Se è vero che la proprietà è un diritto reale esclusivo, è anche vero che il proprietario può costituire diritti reali minori di cui possono godere altri soggetti. E, qui, entrano in gioco gli articoli 978 e seguenti del Codice, che introducono il concetto di usufrutto (di cui abbiamo già parlato qui): il titolare del diritto di usufrutto (diritto reale minore) detiene il potere di godere del bene reale e di trarne ogni beneficio, per tutta la vita (e non oltre).

Da una parte, dunque, c'è l'usufruttuario: l'ex-proprietario che ha venduto il diritto di proprietà, ma ha conservato il diritto d'usufrutto. Dall'altra c'è il nuovo proprietario, che acquista un diritto di proprietà "compresso" dall'usufrutto e che otterrà il pieno godimento del bene alla cessazione del diritto di usufrutto (alla morte dell'usufruttuario).

Qual è la differenza tra nuda proprietà e usufrutto?

Come si è visto sopra, la nuda proprietà e l'usufrutto sono due facce della stessa medaglia. La nuda proprietà è il diritto oggetto della compravendita immobiliare, l'usufrutto è il diritto che il venditore mantiene sull'immobile di cui vende la nuda proprietà.

Come calcolare la nuda proprietà?

Il calcolo di una nuda proprietà deve essere affidato a un esperto del settore immobiliare. Dopo aver definito il valore di mercato dell'immobile, verrà applicato un coefficiente legato all'età dell'usufruttuario e alla sua aspettativa di vita. Coefficiente, derivante dalla combinazione di statistiche nazionali e dal tasso d'interesse in vigore al momento della valutazione, stabilito periodicamente dal Ministero delle Finanze.

Chi paga le spese e le tasse?

L'usufruttuario ha il dovere di mantenere l'immobile in buono stato, anche facendosi carico delle spese di manutenzione ordinaria. Le spese straordinarie, invece, sono a carico del nudo proprietario. Questo, almeno, è quello che viene definito per prassi. Ciò non toglie che una diversa distribuzione delle spese di manutenzione possa essere oggetto di una trattativa privata tra le parti.

Chi paga le tasse, nella nuda proprietà? Per fugare ogni dubbio su questo punto, facciamo ricorso al Codice Civile. L'articolo 1008 definisce che: "L'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito."

A chi conviene la nuda proprietà?

Come si diceva, la nuda proprietà è una soluzione che ritorna in auge soprattutto in momenti di crisi economica. Questo istituto, infatti, può essere vantaggioso sia lato venditore che lato acquirente.

Il vantaggio per il venditore è quello di poter disporre di liquidità, senza rinunciare all'abitazione di uso esclusivo, in uno dei momenti in cui può essere più utile: la vecchiaia.

Il vantaggio per l'acquirente, invece, è quello di poter acquistare un immobile a prezzo conveniente, puntando anche a tagli più grandi, nel momento in cui si hanno i fondi da investire, in vista di una necessità futura (figli, pensione o altro).